Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

Kira sözleşmesi, günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biri olmakla birlikte, doğru hazırlanmadığında hem kiracı hem de kiraya veren için ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu yazıda kira sözleşmesinin temel unsurları, kira bedeli artış sınırı ve sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK'nın 339-356. maddeleri arasında özel ve emredici nitelikte hükümler yer almaktadır. Sağlam bir kira sözleşmesinde en azından şu unsurların açıkça yer alması gerekir: tarafların kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın tam ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tanımlanması, kira bedeli ve ödeme şekli, kira süresi ve varsa güvence bedeli (depozito) düzenlemesi.

Kira Bedeli Artış Sınırlaması

TBK m.344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli aynı esasa göre hâkim tarafından belirlenir. Ayrıca 6098 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri ve döviz cinsinden veya dövize endeksli kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin yasal kısıtlamalar uyarınca, Türk vatandaşları arasında konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli kararlaştırılamaz; bu yöndeki hükümler TL karşılığı üzerinden geçerli sayılır.

Güvence Bedeli (Depozito) Düzenlemesi

TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiraya verene verebileceği güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını öngörmektedir. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracının bu parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bloke edilmesi gerekmektedir. Kira ilişkisinin sona ermesinde, kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan bir alacağı olmadığını öngörebileceği makul bir süre içinde bu güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Tahliye Şartları ve Süreleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı, TBK'da sınırlı sayıda hâller için tanınmıştır. Öne çıkan tahliye sebepleri şunlardır:

• Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye: Kiraya verenin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde belirli usule uyularak tahliye talep edilebilir.
• On yıllık uzama süresi sonunda tahliye: TBK m.347 uyarınca, on yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiracının tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu taahhüde dayanılarak icra yoluyla tahliye talep edilebilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödemedeki temerrüdü üzerine, kiraya verenin yazılı ihtar ve öngörülen süreler dâhilinde fesih hakkını kullanması.

Ayıplı Taşınmaz ve Bakım/Onarım Sorumluluğu

TBK, kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü altında olduğunu öngörmektedir. Kiralananın olağan kullanımını engellemeyen küçük çaplı onarımlar kiracıya ait olsa da, yapısal nitelikte veya kiralananın kullanıma elverişliliğini doğrudan etkileyen onarımlar kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır. Sözleşmede bu hususların önceden ve açıkça düzenlenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Alt Kira ve Devir Yasağı

TBK m.322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Bu nedenle sözleşmede alt kiralama ve devir konusundaki iradenin (yasaklanıp yasaklanmadığının, yasaklanmışsa istisnalarının) açıkça belirtilmesi tavsiye edilir.

Sözleşmenin Yazılı Yapılmasının Önemi

Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi olmasa da, ispat kolaylığı ve tarafların haklarının netleştirilmesi açısından yazılı olarak düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle güvence bedeli, kira bedeli artış esası, tahliye taahhüdü gibi hükümlerin ancak yazılı belgeyle güçlü şekilde ispat edilebildiği unutulmamalıdır. Tahliye taahhüdü gibi bazı beyanların noterde düzenlenmesi ise, icra takibi aşamasında ispat gücünü önemli ölçüde artırmaktadır.

Sonuç

Kira sözleşmesi, günlük hayatta sıkça karşılaşılan ancak mevzuatta önemli ölçüde emredici hükümler barındıran bir sözleşme türüdür. Kira bedeli artış sınırlaması, güvence bedeli düzenlemesi ve tahliye şartları gibi hususların TBK'ya uygun şekilde ve açık ifadelerle sözleşmeye yansıtılması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından belirleyicidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız bakımından bir avukata danışmanızı öneririz.