Rus Vatandaşları İçin Türkiye’de İkamet mi, Taşınmaz mı, Vatandaşlık mı?

Türkiye’de bir süre yaşamak, konut sahibi olmak ve Türk vatandaşlığı kazanmak farklı hukuki hedeflerdir. Aynı taşınmaz bu hedeflerden birine hizmet ederken diğerinin koşullarını karşılamayabilir. Rusya Federasyonu vatandaşları açısından doğru planlama, önce vizesiz kalış süresini, ardından ikamet amacını ve yatırımın hukuki uygunluğunu belirlemeyi gerektirir. Satış bedelini ödemek veya tapuyu almak, vatandaşlık kararının yerine geçmez.

1. Rus vatandaşları için 60 gün ve 90/180 sınırı

Umuma mahsus pasaport sahibi Rus vatandaşları, 60 günü aşmayan turistik ve iş görüşmesi amaçlı seyahatlerinde vizeden muaftır. Bunun yanında vize/muafiyet kapsamındaki toplam kalış son 180 gün içinde 90 günü aşmamalıdır. Türkiye Dışişleri Bakanlığının açıklaması ile Rusya Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk Dairesinin Türkiye satırı, 60 günlük ziyaret sınırını ve toplam süreyi birlikte doğrulamaktadır.

Bu iki sınır birbirinin alternatifi değildir. Önceki ziyaretleri nedeniyle aynı 180 günlük dönem içinde 50 gün kalmış bir kişi, yeni girişinde otomatik olarak 60 gün daha kullanamaz; toplam sınır nedeniyle kullanılabilir süre daha kısa olabilir. Buna karşılık ilk ziyaretinde 90 günü kesintisiz kullanabileceğini düşünmesi de 60 günlük özel sınırı gözden kaçırır. Gerçek tarih hesabında tüm giriş ve çıkışlar esas alınmalıdır.

İş görüşmesi amacıyla muafiyetten yararlanmak ile Türkiye’de fiilen çalışmak farklıdır. Yerel bir işyerinde görev üstlenmek için çalışma mevzuatı ayrıca uygulanır. Diplomatik ve hizmet pasaportlarına ilişkin kurallar da farklı olduğundan, umuma mahsus pasaport kuralı diğer belgelere genellenmemelidir. Seyahat öncesi kontrol, pasaportun türü ve seyahat amacı üzerinden yapılmalıdır.

2. Konut sahibi olmadan ikamet mümkün mü?

Taşınmaz almak, Türkiye’de kalmanın tek hukuki yolu değildir. Gerçek koşullarına göre turizm, öğrenim, aile birliği veya çalışma üzerinden izin seçenekleri bulunabilir. Kısa dönem ikamet başvurusunda gerçek kalış amacı, uygun barınma ve destekleyici belgeler incelenir. Turistik başvuru, kalıcı yerleşim talebinin veya izinsiz çalışma niyetinin örtüsü olarak kullanılmamalıdır.

Başvuru sahibi önce ihtiyacını tanımlamalıdır: birkaç aylık ziyaret mi, aileyle yaşam mı, ücretli çalışma mı, uzun vadeli yerleşim mi? Örneğin Türkiye’de işe başlayacak kişinin yalnızca konut araması, çalışma izni ihtiyacını çözmez. Öğrencilik planında ise okul kaydı ve öğrenimin gerçekliği belirleyicidir. İzin türünün yaşam planıyla uyumlu olması, sonraki uzatma ve denetimlerde önem taşır.

3. Taşınmaz üzerinden kısa dönem ikamet

6458 sayılı Kanun’un 31/1-b maddesi, Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilmesini düzenler. Göç İdaresi, bu amaçla kullanılacak taşınmazın konut olmasını ve konut olarak kullanılmasını arar. Arsa, dükkân veya yalnızca yatırım amacıyla alınmış başka bir taşınmaz, konutta yaşama koşulunu kendiliğinden karşılamaz. Kısa dönem iznin genel üst sınırı her defasında iki yıldır; bu süre başvuru sahibine mutlaka iki yıllık izin verileceği anlamına gelmez.

Aile üyelerinin aynı taşınmaz sebebiyle başvurusu da mülkiyet yapısına bağlıdır. Göç İdaresinin açıklamasında aile üyelerinin paylı veya elbirliği mülkiyet hakkı sahibi olması belirtilmektedir. Eşin yalnızca evlilik bağı nedeniyle otomatik olarak aynı tür izni alacağı varsayılmamalı; mülkiyet veya aile ikameti seçenekleri ayrı incelenmelidir. Satın alma öncesinde payların nasıl kurulacağına karar vermek, sonradan yapılacak masraflı değişikliklerden daha güvenlidir.

Uygulama açıklamalarında, 16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen konutlar bakımından 200.000 ABD doları karşılığı bedel eşiği bildirilmektedir. Dural Hukuk ve Kula Hukuk’un açıklamaları bu temel eşikte örtüşmektedir. Ancak bu tutar 6458 sayılı Kanun’un 31. maddesinde açıkça yazılı bir vatandaşlık bedeli değildir; taşınmaz ikametine ilişkin idari uygulama olarak ele alınmalıdır. Edinim tarihi, esas alınacak tapu bedeli, kur ve eski edinimlerin durumu işlemden önce İl Göç İdaresinden yazılı teyit edilmelidir.

Bu nedenle konut bütçesini yalnızca satış ilanındaki dolar tutarına göre kurmak yeterli değildir. Satış bedelinin resmî kayıtlara nasıl yansıyacağı, konutun başvuruya uygunluğu ve adres kısıtı birlikte incelenmelidir. Eski tarihli edinimler için duyurulan farklı eşiklerin yeni satışa uygulanacağı veya önceki iznin her koşulda yenileneceği taahhüt edilmemelidir.

4. Kapalı mahallede tapu almak neden yeterli olmayabilir?

Yabancı yoğunluğuna bağlı adres/ikamet kısıtlaması ile taşınmaz mülkiyetinin edinimine ilişkin yasak farklıdır. Bir konutun devredilebilir olması, o adrese dayanılarak yeni ikamet işlemi yapılabileceğini kesinleştirmez. Göç İdaresinin 2022 duyurusunda bazı kayıt ve ikamet işlemlerine kapalı mahalleler ile yeni doğan ve çekirdek aile birleşimi istisnaları açıklanmıştır. Bu tarihli liste, değişmeden kalmış bir 2026 listesi olarak kullanılmamalıdır.

Alıcı, mahalle adının yanında ilçe ve tam adresi de kontrol etmelidir. Aynı mahalle adının farklı ilçelerde bulunması veya adres kodunun farklı çıkması yanlış güven yaratabilir. Yeni başvuru, adres değişikliği ve mevcut iznin uzatılması aynı işlem değildir. “Tapu sahipleri bütün kapalı mahallelerden muaftır” gibi genel bir satış vaadine güvenmek yerine, somut izin türü ve adres için cevap alınmalıdır.

5. 400.000 dolarlık vatandaşlık seçeneği

Taşınmaz yoluyla istisnai vatandaşlıkta temel eşik en az 400.000 ABD doları veya karşılığı dövizdir. Yönetmelik’in 20/2-b maddesindeki taşınmaz niteliği ve tapuya üç yıl satılmama şerhi koşulu birlikte aranır. TKGM’nin resmî Your Key Türkiye açıklaması ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün yatırım şartları sayfası, eşik ve üç yıllık taahhüt konusunda örtüşmektedir.

12 Aralık 2023 değişikliği sonrasında ilgili hüküm; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazları ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı ifade etmektedir. Dolayısıyla “400.000 dolar değerindeki her boş arsa vatandaşlık sağlar” ifadesi yanlıştır. Noterde düzenlenen satış vaadi yolunda ise peşin ödeme, taşınmaz niteliği ve üç yıl devir/terkin yapılmaması taahhüdünün şerhi gibi ayrıca incelenecek koşullar vardır.

Satış ilanındaki fiyat, uygunluk incelemesinde kabul edilen değerle aynı olmayabilir. Değer tespiti, banka ödeme kayıtları, döviz işlemleri ve tapudaki bedelin birbiriyle uyumu kontrol edilmelidir. Birden fazla taşınmazın birlikte kullanılacağı veya geçmişte vatandaşlık işlemine konu olmuş bir taşınmazın yeniden alınacağı dosyalarda, işlem zinciri ve güncel TKGM şartları ayrıca önem kazanır. Uygunluk belgesi alınabileceği, yalnızca satıcının sözüne dayanılarak kabul edilmemelidir.

6. Yatırımın ardından vatandaşlık kendiliğinden gelmez

Resmî başvuru akışı, ilgili yatırım şartının karşılanması ve uygunluk belgesinin alınması; 6458 sayılı Kanun’un 31/1-j maddesi kapsamında ikamet; ardından vatandaşlık başvurusu şeklindedir. Nihai vatandaşlık kararı Cumhurbaşkanı tarafından verilir. Millî güvenlik ve kamu düzeni değerlendirmesi de bulunduğundan, parasal eşiği karşılamak tek başına kazanılmış vatandaşlık hakkı oluşturmaz.

Üç yıllık taşınmazı satmama süresi, vatandaşlık başvurusunun ancak üç yıl sonra yapılabileceği anlamına gelmez. Bu, yatırımın korunmasına ilişkin bir taahhüttür. Başvurunun sonuçlanma tarihi için bütün dosyalara uygulanabilir bir garanti verilemez. Kimlik, medeni hâl, aile bağları ve belgelerdeki isim farklılıkları baştan incelenmeli; Rusça belgelerin tercümesi ile kabul edilecek tasdik yolu dosyaya göre belirlenmelidir.

Rus vatandaşlığı, Türk yatırım vatandaşlığı bakımından daha düşük bedel veya genel inceleme muafiyeti sağlamaz. Aynı şekilde Türk vatandaşlığının kazanılmasının Rus hukukundaki bildirim veya diğer sonuçları, Türkiye’deki vatandaşlık kararından ayrı değerlendirilmelidir. Yatırım tercihi bu iki hukuk düzeninin sonuçları bilinerek yapılmalıdır.

7. Ödeme öncesinde yapılacak hukuki inceleme

Tapu kaydındaki malik, ipotek, haciz, şerh ve bağımsız bölüm bilgileri; imar ve yapı durumu; fiilî kullanım ve kiracı bulunup bulunmadığı birlikte incelenmelidir. Parsel sorgusu yararlı bir başlangıçtır, ancak tam hukuki incelemenin yerini tutmaz. Sözleşmede ikamet veya vatandaşlık amacı açıkça belirtilse bile, kamu makamları bu özel sözleşmeyle olumlu karar vermeye zorlanamaz.

Uygulanabilir olduğu ölçüde, uygunluk sağlanamazsa ödeme ve iade koşulları somutlaştırılmalı; kaporanın kime, hangi nedenle ve hangi belgeler karşılığında verildiği açıklanmalıdır. Taşınmazın piyasa değeri ile vatandaşlık amacıyla kabul edilecek değeri de ayrı değerlendirmek gerekir. Yatırımın hukuki uygunluğu, ekonomik açıdan iyi bir alım olduğunu tek başına göstermez.

Pratik sonuç

Rus vatandaşları için güvenli sıra, yasal kalış süresini hesaplamak, hedeflenen statüyü seçmek, adres ve taşınmaz uygunluğunu incelemek, sonra ödeme yapmaktır. 60 günlük ziyaret hakkı, taşınmaz ikameti ve 400.000 dolarlık vatandaşlık yolu aynı sistemin farklı adları değildir. Her biri kendi şartları içinde değerlendirilmelidir. Makale genel bilgilendirmedir; ödeme öncesinde güncel idari koşullar ve kişisel dosya ayrıca kontrol edilmelidir.

Kaynakça

Mevzuat ve çevrimiçi kaynaklar için kontrol tarihi: 12 Eylül 2026. Kaynak numaraları dipnotlarda gösterilmiştir.

• [1] Dışişleri Bakanlığı, Yabancıların Tabi Olduğu Vize Rejimi, ilgili ülke başlıkları (tarihsiz, güncel çevrimiçi liste). Kaynağa erişim
• [2] Rusya Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk Dairesi, Vize/vizesiz seyahat rejimleri listesi, Türkiye satırı ve 60 günlük muafiyet dipnotu. Kaynağa erişim
• [3] Dışişleri Bakanlığı, Vize Genel Bilgileri (tarihsiz). Kaynağa erişim
• [4] 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu, m.6–10, 12, 15, 21–23. RG 13.08.2016/29800; TBMM kabul metni. Kaynağa erişim
• [5] 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, özellikle m.4, 7–11, 19–33, 53–59, 61–63. RG 11.04.2013/28615; değişiklikleri işlenmiş Bakanlık nüshası. Kaynağa erişim
• [6] Göç İdaresi Başkanlığı, İkamet İzni Çeşitleri, kısa dönem ve aile ikamet izni bölümleri (tarihsiz). Kaynağa erişim
• [7] Dural Hukuk, Taşınmaz Satın Alımıyla Türkiye’de Kısa Dönem İkamet İzni Sahibi Olmak, 16.10.2023 sonrası 200.000 ABD doları uygulaması açıklaması (ikincil kaynak). Kaynağa erişim
• [8] Kula Hukuk Bürosu, Gayrimenkul Edinimi ile İkamet İzni İçin Değer Sınırları Değişti, Ekim 2023 uygulama duyurusu (ikincil kaynak). Kaynağa erişim
• [9] Göç İdaresi Başkanlığı, Mahalle Kapatma Duyurusu hk., 30.06.2022; 01.07.2022 uygulaması. Kaynağa erişim
• [10] Trabzon İl Göç İdaresi Müdürlüğü, Mahalle Kapatma Duyurusu hk., 02.07.2022. Kaynağa erişim
• [11] TKGM, Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular: vatandaşlık edinimi; Yönetmelik m.20/2-b ve 12.12.2023 değişikliği. Kaynağa erişim
• [12] Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, Vatandaşlık Hizmetleri Sıkça Sorulan Sorular, yatırım şartları ve başvuru süreci. Kaynağa erişim
• [13] TKGM, Your Key Türkiye, Vatandaşlık Kazanımı: değer, ödeme ve uygunluk koşulları (tarihsiz). Kaynağa erişim
• [14] Türkiye Cumhuriyeti Yatırım ve Finans Ofisi, Gayrimenkul ve Vatandaşlık Edinimi, yatırım rehberi. Kaynağa erişim
• [15] TKGM, Your Key Türkiye, Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi başlığı altında yayımlanan 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35–36 metinleri. Kaynağa erişim

Bu makale, mevzuat ve resmî kaynaklardaki güncel bilgiler esas alınarak 12 Eylül 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız bakımından bir avukata danışmanızı öneririz.